תמ"א 38 - מקרקעין והתחדשות עירונית

משרד עורכי הדין שְׁטֶיְינְווֹרְצֶל מטפל בכל ההיבטים של התחדשות עירונית ומקרקעין.

1. ​​ליווי משפטי וייצוג בפרויקטיי תמ"א 38
2. ליווי משפטי וייצוג בפרויקטיי פינוי בינוי​​
3. עריכת חוזי קניה, מכירה והשכרה של נדל"ן פרטי ומסחרי
4. ליווי משפטי וייצוג בפרויקטים של הוספת מרפסות
5. עריכת הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף
6. ניהול הליכי כינוס נכסים
7. עסקאות קומבינציה
8. טיפול משפטי בפינוי נכסים
9. עריכת הסכמי מתנה
10. הסדרת רישום זכויות מקרקעין

משרדנו מעניק חבילה מקיפה של שירותים משפטיים בתחום האזרחי והנדל"ן, חדלות פירעון וצוואות וירושות ואנו מייצגים לקוחות מישראל ומחו"ל. ללקוחותינו ניתנים פתרונות יעילים וכלכליים תוך הקפדה על יחס אישי וזמינות מירבית. החל משלב הייעוץ הראשוני מקבלים לקוחותינו שירות מקצועי המתבסס על ידע משפטי נרחב וניסיון רב.

כל פרויקט תמ"א 38 מתחיל קודם כל עם הסכמה של הדיירים ואיתור יזם שמקובל על פי הרוב.

כמעט כל פרויקט תמ"א 38 (פינוי בינוי, חיזוק מבנים ותוספת וכו') כזה או אחר נתקל בקשיים כאלו ואחרים, בעיקר בכל  הנוגע לאינטראקציה בין היזמים לבין הדיירים והסרת המכשולים בדרך להסכמה משותפת. בדיוק לשם כך, חשוב שדיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ידעו כי יש באפשרותם לשכור את שירותיו של עורך דין פרטי אשר מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 המאופיינים בתהליכים בירוקרטיים ארוכים ומתישים.

תפקידו של עורך דין תמ"א 38, על ייצוג דיירים בתמ"א 38, באופן כללי, הינו הגנה על זכויותיהם של דיירים בפרויקט של תמ"א 38.

בל נשכח כי תמ"א 38 נחשבת לאחת מעסקאות הנדל"ן המורכבות ביותר בענף. מדובר בתהליך ארוך ומורכב, אחד המאופיין באי-ודאות שלפעמים עדיין קיימת גם בשלבים המתקדמים ביותר של פרויקט. הן עבור הדיירים והן עבור היזמים. בתוך כל זה, עורך דין תמ"א 38 צריך לדאוג שהכוח יישאר בידיים של הדיירים. איך בדיוק?

עו"ד תמ"א 38 צריך לשים בראש סדר העדיפויות שלו את האינטרסים של הדיירים בלבד. החל מתחילת המשא ומתן וההתלבטויות השונות, דרך גיבוש תוכנית עבודה לאיתור יזמים שיהיו מקובלים על פי רוב הדיירים, ועד לקבלת היתר בניה ולאחריו גם השגת טופס 4 ומסירת המפתח לדיירים.

עו"ד תמ"א 38 צריך להיות דמות סמכותית עם ידע עשיר ובקיאות מקצועית בכל הפרטים הקטנים בהקשר לפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ושל תמ"א 38 בפרט. עליו להיות בעל ניסיון מוכח בליווי וייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, להתחשב בצרכים ובבקשות של כל דייר ודיירת ולהפוך עולמות כדי שאלו אכן ימומשו. זאת ועוד, עורך דין תמ"א 38 המייצג דיירים צריך להחזיק ביחסי אנוש טובים ולהיות בעל סט כישורים הכולל יישוב מחלוקות וסכסוכים, ואם אפשר, גם להיות בעל חוש יצירתי וגמיש כדי לדעת להתאים פתרונות גם לאתגרים המורכבים ביותר. ויהיו אתגרים בדרך.

בפרויקטים של תמ"א 38 יש לא מעט שחקנים ובעלי מקצוע מולם הדיירים צריכים להתנהל ולהיות באינטראקציה – מפקח בנייה, אדריכל, מנהל בטיחות, שמאי מקרקעין וכן הלאה. כמובן שגם אתגרים משפטיים מסוגים שונים עלולים לצוץ להם במהלך הדרך, ויש גם את עניין הליווי הפיננסי של היזמים, וכן אתגרים דוגמת בחירת ביטוח הדירות הקיימות, ביצוע עבודות הבנייה כשהבניין עודנו מאוכלס ועוד ועוד ועוד אתגרים מורכבים שמחייבים ליווי וייצוג מקצועי מטעם עורך דין תמ"א 38.

תפקידו של עו"ד תמ"א 38

בפרויקטים של תמ"א 38 מדובר בקבוצת דיירים גדולה (יחסית), כאשר לכל דייר ודיירת יש את האינטרסים, הרצונות והצרכים שלהם. לכן, קודם כל, תפקידו של עו"ד תמ"א 38 הוא ליצור חזית משותפת של כל הדיירים ולטרפד סכסוכים וחילוקי דעות שעלולים לצוף אל פני השטח.

לאחר מכן, עורך דין תמ"א 38 מסייע לדיירים לבחור מתוכם נציג. דייר אשר ישמיע את קולם של שאר הדיירים אל מול היזמים. אמנם ניתן לבחור נציג דיירים גם ללא עו"ד תמ"א 38, אך כן אפשר וגם כדאי להסתייע בו על מנת לבחור את הדייר שיוכל לייצג את שכניו בצורה האובייקטיבית וגם האסרטיבית (במקרה הצורך) אל מול היזמים.

משנבחר נציג דיירים, מגיע שלב איתור וחתימת חוזה מול היזמים שיוציאו לדרך את הפרויקט. עורך דין תמ"א 38 מסייע לדיירים להרים מכרז יזמים אטרקטיבי שימשוך אליו יזמים מקצועיים, הגונים ואמינים, שיוכלו להבטיח כי כל הצדדים יהיו מרוצים עם תום הפרויקט.

לאחר מכן מגיע השלב שבו הדיירים מקבלים תמונת מצב מלאה באשר לפרויקט התמ"א 38  מהן התמורות והזכויות להן יזכו, מהו לוח הזמנים של הפרויקט, הנפקת אינפורמציה על התב"ע, כיצד הפרויקט יתבצע וינוהל בשטח, איך תראה האינטראקציה עם היזמים וכו'.

מכאן והלאה, על עורך דין תמ"א 38 לוודא כי ההסכמים והחוזים עליהם חותמים הדיירים מנוסחים באופן הוגן כלפיהם, לדאוג לכך שכל דייר יקבל את התמורות והזכויות המגיעות לו על פי חוק, להוות גורם מקשר ומגשר בין הדיירים לבין היזמים בכל נושא, ולעיתים גם לגשר על סכסוכים ופערי אמון בין הדיירים לבין עצמם – שכן לא פעם נוצרים התנגשויות בין דיירים וכתוצאה מכך הפרויקט עולה על שרטון.